도시의 고령화, 주거환경의 노후화, 그리고 인구 구조 변화로 인해 최근 공동주택 리모델링에 대한 관심이 급격히 높아지고 있습니다.
리모델링은 단순히 낡은 집을 고치는 차원을 넘어, 주거 환경을 근본적으로 개선하고 자산 가치를 높이며, 도시 공간을 재구성하는 핵심적인 도시재생 전략입니다.
이번 포스팅에서는 다음과 같은 내용을 체계적으로 정리해 드립니다.
✔️ 「건축법」 제8조의 리모델링 특례 완전 해석
✔️ 리모델링 기본계획 수립 절차와 실무 포인트
✔️ 관련 법령 및 세부 지침서, 매뉴얼까지 완벽 정리
✔️ 실무에서 놓치기 쉬운 핵심 사항과 주의점
📚 1. 「건축법」 제8조 완전 해석 – 리모델링 특례란 무엇인가?
🔍 조문 원문
건축법 제8조 (리모델링에 대비한 특례 등)
리모델링이 쉬운 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 대통령령으로 정하는 구조로 하여 건축허가를 신청하면 제56조, 제60조 및 제61조에 따른 기준을 100분의 120의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율로 완화하여 적용할 수 있다.
📌 쉽게 풀어보면
| 적용 대상 | 공동주택 (아파트, 연립주택 등) |
| 전제 조건 | 리모델링이 쉬운 구조로 설계 (대통령령 기준 충족) |
| 혜택 | 건축법 기준 최대 20% 완화 (용적률, 건폐율, 높이 등) |
| 완화 대상 | 건축법 제56조(도로 접함), 제60조(높이제한), 제61조(건폐율·용적률) |
| 완화 범위 | 최대 120%까지 완화 가능 |
건축법 시행령 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문
www.law.go.kr
🧩 관련 조항 세부 설명
| 제56조 | 대지와 도로의 관계 | 도로 접하는 길이 완화 가능, 이격거리 완화 등 |
| 제60조 | 건축물의 높이 제한 | 일조권, 사생활 침해 고려 높이 기준 완화 가능 |
| 제61조 | 건폐율·용적률 제한 | 건폐율·용적률 완화로 사업성 극대화 가능 |
🎯 제도의 도입 취지
- 장기적 주거 안정성 확보: 노후 주택의 기능을 빠르게 개선하고, 추후 리모델링 비용과 사회적 비용을 절감
- 도시 환경 개선: 무분별한 재건축 대신, 친환경적이고 비용 효율적인 리모델링 유도
- 주거 복지 향상: 삶의 질 개선 및 안전한 주거환경 조성
📘 2. 리모델링 기본계획 수립지침 – 실무자가 반드시 알아야 할 절차
「주택법」 제71조에 따라 지방자치단체는 리모델링 기본계획을 수립해야 하며, 이 계획은 리모델링 사업 추진의 법적·제도적 기반이 됩니다.
📋 수립 절차 상세 정리
- 기초조사 단계
- 대상 주택의 노후도, 안전진단 결과, 구조적 결함 여부 확인
- 기반시설(도로, 상하수도, 공공시설) 영향 검토
- 기본계획 수립
- 대상지 선정, 리모델링 유형 결정(수직증축, 수평증축, 세대수 증가형)
- 사업의 타당성 분석, 투자계획 수립
- 주민 공람 및 의견수렴
- 주민설명회 개최, 공식 의견 접수
- 수렴된 의견을 계획에 반영
- 지방의회 의견청취 및 확정
- 지방의회 보고 및 승인
- 확정된 계획에 따라 시행 준비
행정규칙(훈령·예규·고시)
행정규칙(훈령·예규·고시) 프린트 목록
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📚 3. 공동주택 리모델링 관련 법령집 – 실무에 바로 적용 가능한 법령 총정리
✔️ 수록 법령 및 지침
- 주택법 및 시행령
- 리모델링 정의: "대통령령으로 정하는 범위에서 증축·대수선하는 행위"
- 세대수 증가 범위: 기존 대비 최대 15% 이내
- 건축법 및 시행령
- 용적률, 건폐율, 높이 제한 완화 가능
- 내진설계, 소방, 안전시설 강화 기준 포함
- 하위 지침 및 매뉴얼
- 리모델링 기본계획 수립지침
- 증축형 리모델링 안전진단 기준
- 수직증축형 리모델링 구조기준
- 리모델링 시공자 선정 기준
📎 공동주택 리모델링 관련 법령집 다운로드 (국토교통부)
정책정보
공동주택 리모델링 관련 법령집 수직증축 리모델링 허용 주택법 개정에 따라 주택법, 건축법, 관련 하위지침 및 매뉴얼을 수록한 공동주택 리모델링 관련 법령집을 게재하니 관련 정책업무나
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✅ 실무자가 반드시 체크해야 할 리모델링 주의사항
- 사업성 분석 철저히: 용적률 완화 가능 범위, 인근 부동산 시장 가치 등 면밀히 검토
- 주민 동의율 확보: 법적 요건인 동의율(통상 75% 이상) 미달 시 사업 진행 불가
- 건축법·주택법 변경사항 지속 모니터링: 관련 법령은 매년 개정되므로 최신 자료 반드시 확인
- 전문 컨설팅 적극 활용: 법적 리스크 최소화, 비용·수익 분석 지원
📞 추가 문의처
- 국토교통부 주택정비과: ☎ 044-201-3387
- 국토교통부 공식 홈페이지: www.molit.go.kr
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💬 여러분의 생각은 어떠신가요?
리모델링 관련 실무 경험, 궁금한 사항, 의견을 댓글로 자유롭게 남겨주세요. 필요한 경우, 더 심화된 사례와 법령 자료를 추가로 제공해 드리겠습니다! 😊
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