🔍 건축허가 기준 완벽 정리 – 건축법에 따른 인허가 절차와 검토사항

건축물의 신축이나 증축, 용도변경 등을 추진하기 위해서는 반드시 「건축법」에 따른 건축허가 또는 신고 절차를 거쳐야 합니다. 이는 단순한 행정절차가 아니라, 도시계획, 안전성, 공공성에 부합하는지를 종합적으로 검토하는 중요한 과정입니다.

이번 글에서는 건축허가의 기준과 절차, 그리고 검토 시 필요한 법적 요소들을 상세히 정리해 드립니다.

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✅ 건축허가란?

건축허가는 건축주가 건축행위를 하기 전, 해당 행위가 법령에 적합한지 사전에 심사받는 제도입니다. 「건축법」 제11조에 따라 다음과 같은 행위에 해당하는 경우 허가를 받아야 합니다.

구분허가 필요 여부

신축	✅
증축	✅
개축	✅
재축	✅
이전	✅
대수선	조건부 (구조안전 등 영향 시)

 

※ 일부 소규모 행위는 허가가 아닌 신고로 갈음됩니다. (예: 연면적 85㎡ 이하의 단독주택)

📌 허가권자: 시장·군수·구청장 (자치구 포함), 일부 경우에는 시·도지사 또는 국토부장관

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🧩 건축허가 기준 상세 정리

건축허가 시 심사되는 기준은 아래와 같이 크게 나눌 수 있습니다.

1. 🏘️ 용도지역·지구의 적합성

• 용도지역은 해당 토지가 어떤 종류의 건축물을 수용할 수 있는지를 결정합니다.
• 예: 제1종 전용주거지역에는 일반적으로 공장, 유흥업소 등이 허용되지 않습니다.
• 용도지구나 구역(방화지구, 경관지구 등)은 외관, 방화성능, 높이제한 등 추가적 제약이 따릅니다.

🔗 관련 법령 보기: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

국토의계획및이용에관한법률

 

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2. 🚧 도로 접도 요건

「건축법」 제44조에 따라, 건축물의 대지는 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 건축이 가능합니다.

🔗 관련 조문 보기: 건축법 제44조 - 도로

건축법

 

접도요건을 충족하지 못하는 경우, 해당 부지에 대한 건축은 원칙적으로 허가되지 않습니다.
이 경우, 도로개설이나 도로로 인정받기 위한 별도 절차를 선행해야 합니다.

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3. 📐 건폐율 및 용적률

건축행위는 도시의 밀도를 적정 수준으로 유지하기 위해 건폐율과 용적률 기준을 준수해야 합니다.

항목정의예시 (제1종 전용주거지역)

건폐율	대지면적 대비 건축 바닥면적 비율	최대 50%
용적률	대지면적 대비 총 연면적 비율	최대 100%

 

🔗 관련 조문 보기: 건축법 시행령 제84조

건축법시행령

 

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4. 🧱 구조 및 설비 기준

• 구조안정성 확보: 하중, 기초, 재료 등을 설계 시 고려해야 하며, 일정 규모 이상은 구조기술사 검토 필요
• 설비기준: 급배수, 전기, 난방, 통신설비 등 기술기준 준수 필요
• 장애인 편의시설 설치: 일정 용도 및 규모 초과 시 의무화

🔗 관련 법령 보기: 장애인등 편의법

장애인등편의법

 

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5. 🌿 조경 및 녹지 확보

조경은 도시미관과 환경 보호를 위해 일정 규모 이상 건축물에 대해 의무조경 비율이 적용됩니다.

• 적용 기준: 대지면적 1,000㎡ 이상 또는 연면적 500㎡ 초과
• 조경계획서 및 배치도 제출 필수

🔗 관련 법령 보기: 조경법

국가법령정보센터 | 오류페이지

 

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6. 🚗 주차장 확보 기준

건축물의 용도와 연면적에 따라 주차장을 설치해야 하며, 기준은 「주차장법」 및 지자체 조례에 따라 달라집니다.

예:

• 근린생활시설(상가): 100㎡당 1대
• 공동주택: 세대당 1대 이상

🔗 관련 법령 보기: 주차장법

주차장법

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7. 🧾 관계법령과의 정합성

건축허가 시 단순히 「건축법」만을 따르는 것이 아니라, 다음의 법령과도 반드시 정합성이 확보되어야 합니다.

법령적용 대상협의 기관

소방법	모든 건축물	소방서
환경영향평가법	공장, 대형 건축물 등	환경부/지자체
하수도법	모든 개발지	하수도과
문화재보호법	문화재 인근	문화재청

 

🔗 관련 사이트: 정부24 – 인허가 민원

정부서비스 | 정부24

 

 

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📌 건축허가 실무 시 유의사항

항목설명

🔄 관계기관 협의	소방, 도로, 환경 등 협의가 필요한 경우 15~30일 이상 소요될 수 있음
🏛️ 조례 확인	지자체 조례에 따라 기준이 강화될 수 있음 (예: 서울시의 옥상녹화 의무화 등)
📑 설계변경 여부	주요 구조 변경 시 허가 재신청이 필요할 수 있음
👷 건축사 상담	허가 신청 전, 반드시 전문 건축사와 협의하는 것이 실무상 유리

 

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📂 참고자료 모음

• 건축법 전체 보기 – 국가법령정보센터
• 건축법 시행령 – 건폐율·용적률 등
• 세움터 – 건축허가 온라인 신청 시스템
• 정부24 – 민원 신청 포털

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✍️ 마무리

건축허가는 단순한 문서 절차가 아니라, 도시계획, 안전, 환경, 공공이익이라는 여러 요소가 유기적으로 작동하는 제도입니다.
따라서 실제 건축을 계획 중이라면, 법령 검토와 지자체 조례 파악, 그리고 전문가와의 사전 협의를 통해 체계적으로 준비하시길 권장드립니다.